基礎大法修訂后，土壤修復產業向左還是向右？
發布時間：2020.04.28 新聞來源：河北鑫振景節能環保科技有限公司
淺談新《土地管理法》對土壤修復產業的影響
土地制度是國家的根本制度之一，土地管理法對經濟社會的影響也遠超一般法律的范疇，2020年1月1日，修訂后的《土地管理法》(以下簡稱“20版土地管理法”)、《城市房地產管理法》正式施行，3月12日，國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》，一系列大刀闊斧的改革引起廣泛關注。
人們往往高估一件事物在短期內引起的變化，而低估一些事物的長期影響。土壤修復產業是土地利用的伴生產業(雖然很微小，2019年土壤修復產業規模約200——300億，而房地產銷售規模在2019年已近16萬億)，其產業結構、商業模式直接受土地管理法的影響。盡管從字面上看，新法只是將“防止污染土地”改成“防止土壤污染”，但新法對土地管理制度的重大修訂會直接影響房地產業，進而間接影響土壤修復產業。在某種程度上，房地產業是早期推進中國土壤修復發展的源動力，“先有市場后有法”，2009年產生市場化土壤修復項目，2019年土壤污染防治法才正式施行，房地產業的發展促使大量的城市工業用地轉為商業、居住等用地，用地性質的變化對土壤環境質量提出更高的要求，進而催生出土壤修復產業。
隨著20版土地管理法的實施，我們認為土壤修復領域有可能發生兩個重要變化。
集體建設用地修復項目將成為修復市場新動力
此次修法最大的一個亮點就是解決了集體建設用地的地位問題，2004版土地管理法規定，集體建設用地僅包含三種利用形式：1)興辦鄉鎮企業；2)建設村民住宅；3)建設鄉(鎮)村公共設施和公益事業。除上述三種利用形式外，集體經濟組織外的單位或者個人若需要使用某塊集體建設用地，只能先將該集體建設用地征為國有，再通過“招拍掛”程序取得土地使用權；2009版房地產管理法也規定集體所有的土地經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償轉讓，進入房地產開發流程。20版土地管理法直接將上述條款刪除，房地產管理法則增加了“法律另有規定的除外”補充條款；這意味著農村集體經營性建設用地進入市場的法律障礙被打破，為建立同價同權、城鄉統一的建設用地市場鋪平了道路。
長期以來珠三角土壤修復市場與長三角市場存在明顯的差距，據不完全統計，截止目前珠三角僅出現一例合同額超過1億的土壤修復工程，而長三角為20個左右，甚至武漢市的已修復工程量都超過珠三角總量，這其中固然有監管方式、產業結構的影響，但更深層次的原因是土地管理制度的問題。在珠三角，“三來一補”的早期工廠模式塑造了“包租婆經濟”，土地與利益的緊密關聯促使農民形成了愈來愈強的土地利益“歸私”意識。這種地權意識實際上就是土地財產權意識。農民認為土地是集體所有的，根本上是歸個體所有的。于是我們看到像東莞、深圳的土地開發強度已經接近或超過50%(北京約為22%)，并有大量的小產權房(民間估測深圳小產權房占比約50%)，地方政府征地成本巨大。在2019年土壤修復分析報告中，沒有一個項目是來自于集體土地所有者進行的修復，并不是因為集體土地不需要修復(早期大量的鄉鎮企業以及外租廠房都可能存在土壤污染，其管理水平較一般的國有企業更低，造成污染的可能性更大)，更大可能是由于集體建設用地游離于國有土地市場之外，流動性較差，污染責任方、開發受益方都沒有意愿進行修復，監管單位在土壤環境監管體系建立初期，沒有精力也無意愿去碰硬釘子，形成了事實上的“三不管地帶”。
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